マイホームのこと

現金で購入するより、借りたほうが得か

マイホームの窓私が購入したマンションは郊外にあります。通勤がドアツードアで1時間半~2時間もかかります。ただし当然のことながら値段は安く大体2800万円でした。
頭金は約1400万円出したので、住宅ローンは残りの約1400万円です。

イヤらしい話ですが、結婚した妻もそこそこ貯蓄をしていたので、現金で購入することも可能でした。しかし、それは辞めて住宅ローンを組みました。

ローンを組まなければ、利息を払わずに済むのでそっちの方が得に決まってるじゃないかと思ってしまいますが、実は計算したらそうではなかったのです

そのカラクリは「住宅ローン控除」です。
私は変動金利を選んだので、今の超低金利では利息の額よりも住宅ローン控除で戻ってくる額の方が多かったのです。

【住宅ローン】
借入額:1440万
利率:0.875%(マンションの提携ローン/変動金利)
返済期間:35年
返済開始月:10月

 【利息と住宅ローン控除】

返済年 利息 控除額
1年目 41,992円 143,100円
2年目 123,805円 139,500円
3年目 120,697円 136,000円
4年目 117,560円 132,400円
5年目 114,395円 128,700円
6年目 111,203円 125,100円
7年目 107,982円 121,400円
8年目 104,733円 117,600円
9年目 101,456円 113,900円
10年目 98,151円 110,100円

上記の通り、毎年のローンの利息より控除額の方が多いのが分かります

10年分の合計は下記の通りとなります。

 

10年間の利息合計:1,041,974円

10年間の控除合計:1,267,800円

 

住宅ローン控除は10年間で終了しますが、ローンの返済期間は35年にしました。なぜ返済期間も10年にしなかったかといいますと、毎年の控除額は住宅ローン残高の1%だからです。

つまりローン残高が多い程、毎年の控除額が多いわけですから、返済期間10年のローンにしてしまうと、毎年どんどん残高が減ってしまいます。

返済期間を35年にしておいて、10年間の住宅ローン控除が終了してしまう11年目に、残りのローンを一括して繰り上げ返済すればよいのです。

計算機

これで、現金で住宅を購入するよりも、借りたほうが22万円程得してしまいます。

つまりローンの利率が1%未満ある場合は、現金で購入するよりも借りたほうがよいと思います。

ただし、これには一点注意が必要です。今の超低金利が10年続くかは分かりません。

金利がある程度上昇したら、その時点で一括して繰上げ返済しようと思っており、私の計算では今の住宅ローン金利「0.875%」が「1.05%」まで上昇したら、全て返済しようと思っています。

 

余裕があるならどんどん繰上げ返済をするのが住宅ローンのセオリーです。しかし上記のような理由により、私は資産運用に回せる余裕資金はあるのですが、まだそれを繰上げ返済には充てていません。

 

2012/09/14 追記

実はこの話にはオチがありまして、結論から言うと借りたほうが得ではないと気付きました。(今更気付きました)

上記は金利と住宅ローン控除のみを比較していますが、住宅ローンを借りる為の諸々の手数料・保証料を計算に入れていません。

これを入れると、やはり借りるより現金で購入したほうが得ですね。

 

2013/01/04 追記

ちなみに実際の住宅ローンの事務手数料保証料ですが、過去の資料を確認したところ合計は約38万円でした。

よって私の場合、現金で住宅を購入した場合と借りた場合を比較すると下記の計算により、現金で購入した方が16万円得という計算になりました。(もちろん今の低金利が10年続けばという話。金利が上がればもっと差は広がる。)

38万円(借りた場合の諸費用) - 22万円(借りた場合の控除額から利息を引いた利益) = 16万円

 

しかし現金で支払う余力があるのであれば、やり方次第では住宅ローンの方が得です

住宅ローンを組めば、現金で支払う予定だった大金が手元に残るから、それを運用すればよいのです。

例えば私の場合は1440万円が手元に残ったわけですが、仮にそれを手堅い定期預金に預けたらどうなるでしょう。

SBIネット銀行の1000万円以上の5年の定期預金の金利は、0.270%(税引後の年利は0.210%)です。

この年利0.21%の定期預金に1440万円10年間預けた場合の利息の合計は、複利効果もあり27万円になります。

 

つまり、住宅ローンを組んで現金で一括で支払おうとしたお金を定期預金に10年間預けたとしたら、借りた方が得ということになります。

少しリスクをとって投資信託などで運用すれば、さらにお金が増える可能性もあるということになります。



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